Американский экономист (и чемпион по игре в бридж) Ричард Зекхаузер говорил: «Суть эффективных инвестиций — это выбор активов, которые покажут хорошие результаты, когда станут известны будущие состояния мира». Для Грузии это вполне актуально. Из долгосрочного прогноза МВФ следует, что экономика страны будет расти самыми быстрыми темпами в Европе — минимум на 5% в год до конца десятилетия. Более того, по валовому национальному доходу на душу населения к началу 2030-х Грузия преодолеет отметку $14 000 и официально станет страной с высоким доходом — это максимальная категория в классификации Всемирного банка.
Покупка квартиры или дома — базовый (но не единственный) вариант инвестиций в экономику Грузии для иностранцев. Возможно, 2025 год для этого — лучшее время, ведь цены на объекты наконец стабилизировались после трех лет бурного роста, и сфера недвижимости становится рынком покупателя, а не продавца. В статье сравним цены в крупных городах Грузии, а для двух основных центров притяжения сделаем разбивку по районам. В конце расскажем о неочевидных плюсах покупки квартиры в Грузии.
Общий взгляд и географическое многообразие
Ежегодно в Грузии регистрируют свыше 60 тыс. покупок жилой недвижимости. При этом, по оценкам TBC Capital, примерно 72% рынка приходится на столицу страны — город Тбилиси. Еще 20% — на туристический Батуми, а оставшиеся 8% — на другие города, включая Рустави и Кутаиси. Все они по меркам Грузии считаются крупными:
- Население Тбилиси — 1,26 млн человек. Это деловой и культурный центр с развитой инфраструктурой, в котором исторические здания прекрасно сочетаются с архитектурными инновациями, а вариантов на рынке недвижимости больше всего. Идеальный вариант для экспатов и предпринимателей, которые привыкли к столичной жизни.
- Батуми — 183,2 тыс. человек. Расположен на берегу Черного моря вдоль протяженной береговой линии. Здесь много ресторанов и магазинов, а также стабильный поток туристов. Если мечтаете любоваться из окна на морской горизонт (и закаты) или планируете сдавать жилье в аренду любителям пляжного отдыха, покупать апартаменты стоит здесь.
- Рустави — 127,2 тыс. человек. Город-сателлит в 20 минутах езды от Тбилиси. Подойдет тем, кто ищет недвижимость подешевле, но не готов отказаться от близости инфраструктуры.
- Кутаиси — 125,6 тыс. человек. Центр региона Имеретия и один из древнейших городов Грузии, основанный, предположительно, в VIII-VII веках до нашей эры. Его выбирают для размеренной жизни, при этом Кутаиси может похвастаться своим Международным аэропортом.
- К скрытым жемчужинам Грузии относят Телави, Кобулети, Бакуриани, Гудаури, Боржоми, Гори и Мцхету с населением в несколько тысяч человек. У каждого есть свои плюсы, но предложений недвижимости здесь меньше. Плотность новостроек можно оценить по карте ниже. Каждая точка — это строящийся или недавно построенный ЖК.
Квартиры в Тбилиси — самый широкий выбор
По оценкам Galt & Taggart, средняя стоимость квадратного метра в столице в 2025 году — $1334 для новостроек и $1245 для квартир на вторичном рынке. Портал Global Property Guide приводит похожие оценки: $1378/м² (или $128/ft²) для апартаментов без привязки к сегментам. При этом важно учитывать, что стоимость квартир в Грузии может существенно отличаться в зависимости от отделки — посмотреть на цены через такую призму предлагает Национальная служба статистики Geostat.
Например, за черновую отделку (Black Frame) в Тбилиси придется отдать $1172/м² — вы получите бетонные блоки с окнами и дверьми без ремонта и с очень условными коммуникациями. Промежуточная отделка (White Frame) обойдется в $1292/м² — стены в квартире будут оштукатурены, будут проведены сантехника и электричество. Наконец, на покупку апартов с чистовой отделкой (Green Frame) стоит закладывать в бюджет $1483/м² — жилье будет готово к заселению, останется лишь оборудовать его мебелью и бытовой техникой.
Помимо отделки на цену кардинальным образом влияет класс жилья (премиальное минимум в два раза дороже) и район города. Формально в Тбилиси 30+ административных районов, но для удобства их объединяют в несколько более крупных. В блоге мы подробно рассказывали про них, сейчас кратко перечислим особенности:
- Район Мтацминда — исторический центр и идеальное место для тех, кто инвестирует в туристический сектор. Недвижимость здесь самая дорогая — средняя стоимость квадрата достигает $2900/м², и это точно не предел.
- Ваке — самый модный район Тбилиси, который часто называют локальным Манхэттеном. Это отличное место для жизни или сдачи объектов в аренду экспатам. Квартира в Ваке вряд ли будет стоить дешевле, около $2525/м².
- Сабуртало — самый густонаселенный район, поэтому и плотность новостроек здесь максимальная. Его тоже можно назвать условным центром, но купить недвижимость здесь получится чуть дешевле — в среднем за $1579/м².
- Бюджетные варианты лучше искать в более отдаленных районах: Крцаниси, Исани и Дидубе, а максимально сэкономить получится в Глдани, Самгори, Диди Дигоми и Надзаладеви.
Если абстрагироваться от цен за квадратный метр, конечную стоимость объектов с разным количеством спален предлагает Global Property Guide. Приводим эту таблицу далее с незначительными округлениями. Она основана на данных популярного сайта по покупке недвижимости SS.ge за март 2025 года.
Для потенциальных инвесторов в таблице указана ориентировочная доходность от аренды. Интересно, что лучшую окупаемость предлагают спальные районы. Исследования подтверждают тенденцию. Ученые из Университета Антверпена и Университета Эразма в Роттердаме недавно показали, что инвестиции в жилье из нижних 10% рынка приносят более высокую доходность, чем вложения в самые дорогие 10% объектов.
Если вам нужен углубленный взгляд на рынок недвижимости в Грузии, запишитесь на консультацию к специалистам PB Services. Поможем найти лучший объект для ваших задач и оформим все документы. Подробнее о наших услугах читайте по ссылке.
В среднем по Тбилиси
| Тип жилья | Стоимость квартиры | Стоимость аренды | Годовая доходность |
| Студия | $55 000 | $400 | 8,7% |
| 1 спальня | $85 000 | $550 | 7,7% |
| 2 спальни | $123 000 | $750 | 7,3% |
| 3 спальни | $172 000 | $1000 | 7,0% |
| 4+ спальни | $240 000 | $1600 | 8,0% |
Район Ваке
| 1 спальня | $183 000 | $860 | 5,6% |
| 2 спальни | $260 000 | $1100 | 5,0% |
| 3 спальни | $345 000 | $1600 | 5,6% |
| 4+ спальни | $460 000 | $2150 | 5,6% |
Район Сабуртало
| Студия | $75 000 | $430 | 6,9% |
| 1 спальня | $115 000 | $650 | 6,8% |
| 2 спальни | $160 000 | $860 | 6,4% |
| 3 спальни | $215 000 | $1100 | 6,1% |
| 4+ спальни | $285 000 | $1400 | 5,9% |
Район Исани
| Студия | $52 000 | $380 | 8,8% |
| 1 спальня | $84 000 | $540 | 7,7% |
| 2 спальни | $109 000 | $650 | 7,1% |
| 3 спальни | $153 000 | $900 | 7,0% |
Район Диди Дигоми
| Студия | $45 000 | $385 | 10,3% |
| 1 спальня | $70 000 | $430 | 7,4% |
| 2 спальни | $93 000 | $590 | 7,6% |
| 3 спальни | $115 000 | $760 | 7,9% |
Квартиры в Батуми — приморская роскошь
Иностранцы чаще покупают квартиры именно в Батуми — на граждан Грузии здесь приходится всего 16% продаж, отмечает Galt & Taggart. Средняя стоимость квадратного метра по муниципалитету — $1470. Сам город довольно компактный и вытянут вдоль берега Черного моря:
- Самые высокие цены в старом Батуми — это исторический центр с малоэтажной застройкой. Жилье тут обойдется в $2031/м².
- Чуть дешевле, за $1413/м², можно купить квартиру в новом Батуми (New Boulevard). Это туристическое место, застроенное апарт-отелями.
- На отдалении от береговой линии квартиры будут стоить $1100–1300.
Батуми активно расширяется, по сути, поглощая соседние поселки, такие как Гонио, Квариати и Махинджаури, поэтому Galt & Taggart считает их неотъемлемой частью общего рынка недвижимости.
Районы в столице Аджарии скорее условные. Часто они названы в честь определенных объектов или улиц. Например, вплотную к Старому городу примыкает район Руставели, на первой линии в Новом Батуми находится Химшиашвили, на удалении от берега — Багратиони и Агмашенебели, а в сторону села Гонио — район Аэропорта.
Примерная стоимость квартир, по оценкам Global Property Guide, тут следующая:
В среднем по Батуми
| Тип жилья | Стоимость квартиры | Стоимость аренды | Годовая доходность |
| Студия | $53 000 | $350 | 7,9% |
| 1 спальня | $78 000 | $540 | 8,3% |
| 2 спальни | $113 000 | $650 | 6,9% |
| 3 спальни | $156 000 | $800 | 6,1% |
Район Старый Батуми
| 1 спальня | $94 000 | $550 | 7,0% |
| 2 спальни | $167 000 | $800 | 5,7% |
| 3 спальни | $237 000 | $1000 | 5,1% |
Район Химшиашвили
| Студия | $53 000 | $320 | 7,2% |
| 1 спальня | $80 000 | $520 | 7,8% |
| 2 спальни | $116 000 | $650 | 6,7% |
| 3 спальни | $194 000 | $1200 | 7,4% |
Район Багратиони
| Студия | $45 000 | $380 | 10,1% |
| 1 спальня | $75 000 | $470 | 7,5% |
| 2 спальни | $107 000 | $590 | 6,6% |
| 3 спальни | $161 000 | $970 | 7,2% |
Жилье в Рустави и Кутаиси — для интровертов
Цены в этих двух городах сопоставимы: от $700 до $1200 за м2, а новую квартиру площадью 50 м² можно купить за условные $45 000. Это в полтора-два раза дешевле, чем в Тбилиси и Батуми. При этом разница между районами тут не такая существенная: жилье и в центре, и в спальных кварталах вполне может стоить одинаково.
Одна из причин такой дешевизны квартир в Рустави и Кутаиси — отсутствие премиального жилья, которое обычно предполагает парковку, внутренний дворик и зоны отдыха. Большая часть проектов относится скорее к сегменту middle-class. Но для размеренной жизни этого вполне хватает. Жить в этих городах комфортно, особенно есть у вас есть машина — тогда добраться в любую часть Грузии не составит труда.
Другие города — для тех, кто хочет особенного
Довольно высоким спросом в Грузии пользуются еще три локации:
- Кобулети — прибрежный городок в 30 километрах от Батуми. Его можно посоветовать тем, кто ищет золотую середину. В летний сезон здесь бывает многолюдно, поэтому инвестиции в турсектор имеют смысл, но для спокойной жизни он тоже подходит, а по числу строящихся объектов не сильно уступает остальным городам. Цена за квадратный метр здесь в среднем составляет $1233. Квартира площадью 51 м² обойдется в $63 180, приводит данные Galt & Taggart.
- Бакуриани — это поселок городского типа и горнолыжный курорт, популярный в основном у грузин. Примерно 71% граждан, которые любят покататься на лыжах, выбирают его, следует из отчета PMCG. В 2023-м таких было больше 300 тыс. человек. Квадратный метр в Бакуриани стоит около $1035, а квартиру площадью 46 м² можно приобрести за $47 433.
- Гудаури — еще один горнолыжный поселок, но популярный уже у иностранцев. Его выбирают 71% международных туристов, которые приезжают в Грузию ради гор. В 2023 году здесь побывало почти 500 тыс. человек (более поздней статистики в открытом доступе нет, но цифры за 2024 год точно выросли). Стоимость апартаментов сопоставима с Батуми: $1417/м² или $70 789 за квартиру 50 м².
Грузия открыта для иностранных инвесторов
- В стране нет налога на покупку домов и квартир. Если владеть объектом два года, при продаже налоговой нагрузки тоже не возникает.
- Налог на доходы с аренды при регистрации в реестре арендодателей — всего 5%.
- Ежегодный налог на имущество не превышает 1%.
- Если останетесь работать в стране и зарегистрируетесь как ИП со статусом малого бизнеса, можно платить налог с дохода от трудовой деятельности всего 1%. Этот режим часто выбирают фрилансеры и сотрудники иностранных компаний. О налоговых преимуществах для стартапов мы писали отдельно.
Для граждан примерно 100 юрисдикций в Грузии действует безвизовый въезд — оставаться в стране можно до года без оформления вида на жительство. Впрочем, въезжать в страну даже не обязательно — сделку можно провести удаленно (оплата принимается в том числе криптовалютой). При желании вы также можете получить ВНЖ за инвестиции в недвижимость от $100 000 (учитывается общая сумма: например, за покупку двух квартир по $50 000).
«У Грузии огромные перспективы и потенциал» — такие слова прозвучали недавно от руководства компании Eagle Hills из Абу-Даби. Она планирует в ближайшие годы инвестировать в строительство двух проектов в Тбилиси и Гонио внушительные $5,7 млрд.
Вы тоже можете стать частью растущего рынка. Агентство PB Services поможет подобрать идеальную квартиру, решит вопрос оформления документов и оплаты. Свяжитесь с нами, заполнив форму ниже, или закажите бесплатную консультацию.