Как безопасно инвестировать в недвижимость в Грузии: плюсы, минусы и советы

Обзор рынка недвижимости

Грузия стремительно набирает популярность не только среди туристов, но и среди инвесторов. Так, Согласно TBC Capital, количество транзакции в первом квартале 2022 года на недвижимость в Батуми выросло на 36%. Грузия обоснованно готовится стать туристическим центром Кавказа, а значит, вложения быстро оправдают ожидания инвесторов.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии?

Граждане других государств имеют право приобретать и владеть недвижимостью в Грузии. Но есть исключения. Например, иностранцы не могут покупать сельскохозяйственные угодия. Это ограничение также распространяется на иностранцев, которые хотят владеть землей через юридическое лицо

Как стать владельцем недвижимости в Грузии?

Грузинское правительство сделало максимально удобным процесс покупки недвижимости и оформления на нее права собственности. Покупатель для заключения сделки может даже не присутствовать лично. Достаточно нотариально заверенной доверенности.

В плане сроков — новые квадратные метры можно зарегистрировать в день покупки. Для этого нужно предоставить в этот же день в государственный орган надлежаще оформленный договор купли-продажи и другую документацию. За ускоренную процедуру регистрации покупателю придется заплатить увеличенную государственную пошлину.

Почему именно Грузия?

У грузинской недвижимости масса преимуществ, но в плане инвестиционной привлекательности есть шесть основных

Привлекательная стоимость жилья и высокий спрос на него

По сравнению с Европой или Турцией, где стоимость квартиры в среднем начинается с $250 тыс., в Грузии в новостройке можно купить квартиру за $40 тыс. Даже в курортных городах на побережье моря цены на недвижимость не поднимаются выше $2 тыс. за м2, а если взять Тбилиси или горнолыжные курорты, то здесь цена составляет около $1,2 тыс. за м2. На окраинах стоимость квартиры в новостройке с черновой отделкой начинается c $400 за м2.

А еще стоит учитывать, что в Грузии строительство новых районов идет высокими темпами и то, что недавно было окраиной очень быстро становится полноценной частью городов. Например, Батуми — город небольшой, от его окраины до морского побережья —15 ходьбы минут, недвижимость стоит около $400 за м2. Для сравнения, в Сочи или Турции в 15 минутах от моря таких цен не найти.

Беспроцентная рассрочка

Покупатель может внести первоначальный взнос, как правило, это 30% от стоимости недвижимости, а оставшуюся сумму выплачивать частями (ежемесячно или ежеквартально) в течение 12-36 месяцев. При этом нет никаких комиссий. Кстати, рассрочку в Грузии очень часто дают сами застройщики.

Высокий спрос на недвижимость

Его обеспечивают сотни тысяч туристов, которые приезжают в эту страну каждый год. После пандемии их поток возобновился сразу же. Самыми востребованными городами для покупки квартиры на сегодняшний день являются Батуми и Тбилиси. Именно здесь недвижимость привлекательна для инвесторов своей высокой окупаемостью.

Спрос на аренду жилья растет с каждым годом. На сдаче квартиры в год можно заработать от $6 тыс., окупаемость вложений — примерно 5-7 лет. Стоимость недвижимости в стране ежегодно растет на 15-20%. Через время квартиру можно выгодно продать. В стране стремительно развивается инфраструктура, это притягивает «дорогих» клиентов со всей страны.

Предоставление вида на жительство

Покупка жилья на сумму от $100 тыс. — одно из оснований для краткосрочного получения ВНЖ. Обычно его выдают на один год, продлевать можно ежегодно на срок до 12 лет. Нужно учитывать, что для этих целей не подойдет приобретение сельскохозяйственных земель.

Еще можно получить инвестиционный вид на жительство в Грузии на 5 лет. Его выдают не только иностранцу, но и членам его семьи. Но для этого общая стоимость недвижимости должна составлять не меньше $300 000. После пяти лет владения иностранец может получить ВНЖ.

Инвестиционный климат

Правительство страны постаралось создать максимально комфортные условия для привлечения иностранных инвестиций. Процедура регистрации компании, например, для гостиничного бизнеса или индивидуального предпринимателя для сдачи недвижимости в аренду, как и покупки самой недвижимости, максимально упрощена.

Грузия входит в пятерку стран, у которых самый простой процесс оформления документов при покупке квартиры. От инвестора потребуется паспорт, договор купли-продажи и квитанция об оплате госпошлины. Стандартный процесс регистрации документов займет до 4 дней, ускоренная процедура займет 1 день.

Консервативная система налогообложения в стране

За владение жильём в Грузии не нужно платить налог на недвижимость, а вот за получение доходов от действий с ней в стране предусмотрен подоходный налог (корпоративный или личный), налог на прирост капитала, на дивиденды. В отдельных случаях может взыматься НДС и налог на имущество. Но можно использовать законные инструменты, которые помогут снизить налоговую нагрузку и оптимизировать налогообложение. Налоговый кодекс Грузии позволяет свести к минимуму отчисления и повысить окупаемость и рентабельность инвестиций в недвижимость. Иностранные граждане в Грузии могут свою недвижимость в коммерческих целях без каких-либо ограничений и дополнительных условий. Вы можете ознакомиться о налогах недвижимости в нашей статьи здесь.

Дополнительные преимущества инвестиций в недвижимость Грузии

• Отсутствие визового режима — в Грузию открыт свободный въезд для граждан из почти 100 стран.
• Привлекательные условия для ведения бизнеса — прозрачность всех операций, принцип «одного окна».
• В стране отсутствует коррупция и бюрократия — в рейтинге Doing Business Всемирного банка Грузия находится на 6-м месте.
• Доход в долларах, что на фоне неустойчивого курса ряда национальных валют выглядит достаточно привлекательно.
• А еще в Грузии красивая природа, пейзажи, мягкий климат, гостеприимные, приветливые люди, невысокая стоимость жизни. Тут приятно работать, жить и отдыхать. Как мы уже отметили, с каждым годом популярность Грузии как модного туристического направления растет в геометрической прогрессии. Иностранцы стали чаще покупать здесь недвижимость. Особым спросом пользуются дома и квартиры черноморских курортов страны. Например, в Батуми доходность недвижимости — 15-18%, что является очень высоким показателем (среднемировая доходность – 4-10% в год).

Основные выводы

Недостатки приобретения недвижимости в Грузии

Рынок недвижимости в Грузии, как и в любой другой стране, делится на первичный и вторичный. К минусам приобретения недвижимости в этой стране можно отнести риски, которые при этом возникают.

На первичном рынке (от застройщика)

Покупая недвижимость на первичном рынке — у застройщика, инвестор вкладывает средства либо в готовую квартиру, либо в недвижимость, которая еще строится. Во втором случае можно получить хорошую скидку, согласовать ремонт: расположение труб, цвет плитки, вид напольного покрытия и т. д. Но возникает риск незавершенного строительства, когда застройщик банкротится, не сдав дома в эксплуатацию.

И если такие ситуации в Грузии в последние десятилетия встречаются всё реже и реже, то невыполнение других формальных обязательств со стороны девелопера — обычная история. Строительство не завершено в срок, качество работ не соответствует заявленному, использованы не те материалы, которые согласовывались — с такими проблемами может столкнуться инвестор.

До покупки недвижимости важно тщательно изучить репутацию застройщика. Для этого лучше обратиться к юристам. Они проверят историю застройщика, юридическую структуру, участие в скандальных историях и судебных процессах. Чтобы свести все эти риски к минимуму, важно застраховать недвижимость от них.

На вторичном рынке (от собственника)

Что касается вторичного рынка, то он позволяет найти и купить недвижимость по выгодной стоимости, можно выбирать ее расположение, не нужно ждать завершения строительства. Но и в этом случае есть «подводные камни»: проблемы с правом собственности (несколько собственников, не до конца оформленное право наследования), квартира находится под залогом, на нее наложен арест или другие обязательства, например, большие долги по коммунальным услугам.

Избежать этих рисков также помогут услуги юристов. Они проверят недвижимость и законности возникновения права собственности на нее, выяснят, есть ли арест, залог и т. д.

Мы тщательно проверяем недвижимость, владельцев/застройщиков, юридическую структуру и предыдущую историю.

Как оплатить покупку недвижимости в Грузии?

Если вы совершаете платеж в Грузии, то оплатить покупку недвижимости можно только в грузинских лари. Использование другой валюты для этих целей на территории страны незаконным. А в случае перевода из другой страны (международный платеж) можно использовать любую валюту. Правда, это обойдется дороже, потому что банк возьмет комиссию за конвертацию. К тому же, международный платеж проводится несколько дней. Еще можно расплатиться за недвижимость криптовалютой.

Транзакция проходит не как платеж, а как бартер — обмен криптовалюты на владение недвижимостью. В таком случае оплата пройдет быстро, но и тут без юридической помощи и качественного продуманного договора не обойтись.

Еще один способ оплатить покупку недвижимости — ипотека. Иностранцам ее тоже дают. Обычно для этого нужен залог (сама недвижимость) и первоначальный взнос — 20-30% от общей стоимости недвижимости. Средняя ставка в банке — 5-12%.

Подведем итоги: как выбрать недвижимость для инвестирования?

Если инвестор планирует сдавать недвижимость в аренду — ему нужна готовая квартира, которая быстро начнет приносить доход. А если он покупает ее для дальнейшей перепродажи — выгоднее заключить оговор с застройщиком. Самая низкая стоимость у недвижимости, которая находится на стадии котлована. К моменту сдачи квартиры в эксплуатацию ее стоимость достигнет рыночной — можно даже не ждать год или несколько лет, пока ее стоимость вырастет. А если сделать ремонт — получится заработать 35-40%.

Будем рады оказать вам юридическую поддержку при покупке недвижимости в Грузии!