Ежегодно в двух крупнейших городах Грузии — Тбилиси и Батуми — продают больше 50 тыс. апартаментов. Почти 40% сделок приходятся на иностранцев. Безусловно, часть из них покупает объекты для жизни, но если опираться на государственную статистику по выдаче ВНЖ, подавляющее большинство все же нацелено на инвестиции. Для таких людей, особенно если у них во владении несколько квартир по всему миру, и существует доверительное управление.
Что такое доверительное управление
Это обобщенное название услуги, в рамках которой собственник передает право управления недвижимостью сторонней организации — управляющей компании. Эта организация решает весь комплекс вопросов при сдаче объектов в аренду (от клининга до бухгалтерии), но действует только в интересах собственника. Передать в управление можно как коммерческую, так и жилую недвижимость.
Услуга во многом повторяет аналогичный подход при инвестициях в ценные бумаги. Обладатели крупных портфелей акций и облигаций зачастую тоже передают право совершать сделки на фондовом рынке опытным специалистам — это увеличивает доход.
По оценкам INREV, во всем мире под управлением профессиональных менеджеров находится недвижимость стоимостью свыше €3,6 трлн.
Какие услуги входят в доверительное управление
- Хоумстейджинг, то есть подготовка объекта недвижимости к сдаче в аренду без полноценного ремонта. Основная задача начального этапа — создать привлекательный интерьер, который повысит цену квартиры и ускорит поиск жильцов. После хоумстейджинга обязательно проводится фотосессия.
- Публикация объявлений на специализированных платформах: от грузинских MyHome.ge и SS.ge (подходят для долгосрочной аренды) до международных Booking и Airbnb (для посуточной сдачи жилья).
- Регулярный анализ рынка и обновление цен. Это позволяет поддерживать баланс между высокой ежемесячной прибылью арендодателя и комфортной заполняемостью квартиры.
- Общение с арендаторами: создание инструкций (например, по заселению), составление договоров аренды, решение спорных ситуаций и так далее.
- Обслуживание объектов: ремонтные работы, уборка квартир.
- Оплата расходов по коммунальным счетам и налогам. В Грузии налог на прибыль от сдачи недвижимости в аренду составляет 5%, а стоимость электричества, воды и отопления обычно не превышает $75 в месяц для квартир площадью 85 м².
- Управление доходами и отчетность. Доверительные управляющие предоставляют подробный отчет об объекте ежемесячно, чтобы собственник мог убедиться в прозрачности ведения дел.
Доверительные управляющие могут помочь с выбором квартиры для инвестиций в Грузии. Наше агентство PB Services предлагает будущим собственникам комплексный подход: от поиска квартир и оценки недвижимости до сопровождения в сделках купли-продажи и последующего управления. Больше деталей расскажем на бесплатной консультации.
Какой доход приносит жилая недвижимость в Грузии
Согласно отчету Galt & Taggart за июнь 2025 года, при долгосрочной сдаче квартиры в Тбилиси инвесторы могут рассчитывать на годовую доходность около 8,4% в долларах США. Аналогичный подсчет от аналитиков TBC Capital дает близкую цифру — 8,7%. Стоит учитывать, что это усредненные показатели без учета района, в котором расположены апартаменты. Например, известно, что стоимость аренды квадратного метра в Ваке в два раза выше, чем в районе Самгори.
По оперативным оценкам Global Property Guide, доходность квартир в среднем по Грузии (не только в Тбилиси) достигала 7,5% в августе 2025 года. Страна входит в топ-10 самых доходных в мире. Для сравнения, в Индонезии долгосрочная аренда приносит 7,1%, в США — 6,5%, в ОАЭ — 4,9%, а в Эстонии — 4,2%. Ближайших соседей Грузия опережает тоже. Так, в столице Азербайджана Баку инвесторы могут получить 5,1%, в столице Армении Ереване — 6,6%.
С краткосрочной арендой ситуация интереснее. По статистике Airbnb, при средней заполняемости 60% (если квартира занята 219 дней в году) собственники в Тбилиси зарабатывают около $39 в сутки и $8,5 тыс. ежегодно (напоминаем, это средние цифры). Учитывая, что квартира под сдачу посуточно может быть небольшой (50 м² достаточно), добиться двузначной годовой доходности около 14% вполне реально, особенно если выбирать инвестиционную недвижимость с профессионалами.
Коммерческая недвижимость в Батуми и Тбилиси, будь то офисы, склады или помещения для ритейла, тоже приносит двузначную доходность +10%. Мы писали про такие объекты в отдельной статье — почитайте.
Размер комиссии за управление недвижимостью
Договор доверительного управления недвижимостью предполагает, что часть выручки от квартиры менеджеры удерживают в качестве комиссии. Точная сумма зависит от условий (пакета услуг), но обычно находится в диапазоне от 10 до 25%.
Важно оговориться, что доверительные управляющие берут комиссию только с прибыли. Если квартира в текущем месяце ее не принесла, комиссии тоже начисляться не будут. Именно такой подход с заботой о собственниках мы культивируем в нашем агентстве PB Services.
Договор доверительного управления — обязательная часть сотрудничества между собственником и агентом. Помимо комиссий в нем прописываются обязанности и полномочия управляющего, срок управления, порядок передачи дохода и другие юридические нюансы.
Преимущества доверительного управления
- Экономия сил, нервов и времени. Собственникам не нужно будет заниматься рутиной. Все свое внимание они могут направить на другие бизнес-задачи, а квартира будет приносить регулярный доход.
- Возможность инвестировать в растущую экономику и туристический сектор Грузии удаленно — находиться в стране или въезжать в нее не обязательно. Приобрести недвижимость тоже можно онлайн (в том числе за криптовалюту).
- Возможность сформировать большой портфель из объектов недвижимости. Если у инвестора несколько квартир, задача оперативного управления становится еще сложнее. Стороннее агентство решает эту задачу.
- Минимизация рисков простоя. Управляющие следят за заполняемостью жилья и корректируют цены в соответствии с динамикой спроса и предложения и меняющимися потребностями арендаторов.
- Максимизация прибыли. Над каждым кейсом работает целая команда советников, аналитиков и риелторов, которые разбираются в трендах грузинского рынка недвижимости.
***
Финансист XIX века Эндрю Карнеги говорил: «90% миллионеров стали таковыми, потому что инвестировали в недвижимость. Это принесло больше денег, чем все индустриальные инвестициях вместе взятые». Конечно, сейчас эту цифру можно поставить под сомнение, ведь за последние 100 лет появилось много способов для заработка. Однако исследование Savills Research напоминает, что недвижимость до сих пор является крупнейшей компонентой мирового богатства с оценкой почти $400 трлн (для сравнения, капитализация всех акций — около $100 трлн). Управляющие активами существуют как раз для того, чтобы вся эта недвижимость работала.
Если у вас остались вопросы по доверительному управлению в Грузии, напишите специалистам PB Services через форму ниже.