Ремонт в Грузии: сколько стоит и как правильно работать с подрядчиком

Мы неоднократно писали, что Грузия — идеальное место для жизни и инвестиций: за счет низких налогов, минимальной бюрократии и высокой доходности недвижимости (до 8% годовых). Но независимо от того, покупаете вы жилье для себя, для сдачи в аренду или для последующей перепродажи, почти неизбежно вам придется столкнуться с ремонтом жилья.

Почему вам понадобится ремонт

Главная причина: примерно две трети жилья в новостройках Грузии продается с отделкой типа «черный каркас» (Black Frame) или «белый каркас» (White Frame) — к такому выводу можно прийти, если изучить базу квартир на агрегаторе Korter. И то, и другое — черновая отделка. Просто в первом варианте в апартаментах не будет почти ничего, кроме коммуникаций, а во втором строители положат штукатурку, установят перегородки, сделают стяжку пола и другую подготовительную работу. Но финальной отделкой все равно будет заниматься покупатель недвижимости.

Конечно, квартиры с чистовой отделкой «зеленый каркас» (Green Frame) в Грузии тоже встречаются, но выгодно ли их покупать — большой и сложный вопрос. Дело в том, что их стоимость на первичном рынке на 30% выше. Как уточняет Geostat, в третьем квартале 2025 года квадратный метр Green Frame обходился в $1,6 тыс., тогда как Black Frame и White Frame стоили $1,2-1,3 тыс. При этом, покупая жилье с чистовой отделкой, вы не можете выбирать материалы на свой вкус и, что более критично, контролировать качество работ, которое сильно отличается у разных застройщиков. Порой уровень ремонта настолько низкий, что его приходится переделывать.

Если же вы покупаете жилье в Грузии на вторичном рынке, реновацию тем более стоит заложить в бюджет. Например, Global Property Guide приводит статистику о том, что в Тбилиси 80% жилого фонда построено до 1991 года — такие квартиры требуют капитальных вложений.

Сколько стоит ремонт квартиры в Грузии

В среднем хороший ремонт квартиры «под ключ» в Тбилиси или Батуми обойдется минимум в $20 тыс. Верхняя граница вполне может достигать $100 тыс. или выше. Такая квартира будет оборудована всем необходимым и готова для заселения. Сумма включает:

• Дизайн-проект помещения — от $10 до $50 за один квадратный метр.
• Услуги ремонтной бригады — от $100 до $500 за квадратный метр. Цифра зависит от уровня специалистов и сложности работ. Например, за $100 можно рассчитывать лишь на косметический ремонт, а для эксклюзивных вариантов отделки лимиты в целом не применимы. Если вам нужен предварительный демонтаж старой отделки и капитальное обновление коммуникаций, стоимость можно смело умножать на два.
• Черновые и чистовые материалы могут быть уже включены в стоимость работ ремонтной бригады (особенно если вы заказываете услугу «под ключ»), а могут учитываться отдельно. Приводить цифры к этому разделу нет смысла: кому-то достаточно типовых материалов, а кто-то, например, только на паркет из американского ореха в гостиной потратит около $100 тыс.
• Бытовая техника и мебель. Здесь также большой разбег: от бюджетных решений за пару тысяч до инновационных предметов за десятки тысяч.

Очевидно, что чем больше квартира, тем дороже ремонт. На финальную стоимость также влияют сроки: если важна скорость (например, выполнение работ за 2 месяца), за нее придется доплатить. Типичный ремонт квартир в Грузии занимает около шести месяцев, но в ряде сложных случаев может растягиваться на год.

Большая часть материалов для черновой отделки производится в стране, поэтому их стоимость сравнительно небольшая в общих затратах. Мебель и бытовая техника, напротив, в основном импортируются — преимущественно из Турции и Китая, но итальянские, немецкие и польские товары тоже широко представлены.

Как выбрать надежного подрядчика в Грузии

По оценкам Galt & Taggart, объем рынка строительных материалов и ремонта в стране составляет $5,7 млрд и продолжает расти — на 19,2% ежегодно. Это активно привлекает все новых специалистов, поэтому не будет ошибкой сказать, что в крупных городах работают тысячи ремонтных бригад. Их объявления можно встретить на порталах вроде Prof.ge, Mister Masteri, Worker, а также в группах на Facebook — это самая популярная соцсеть в Грузии.

Нюанс в том, что локальные законы не требуют, чтобы мастера по ремонту получали лицензии на ведение деятельности. Так что теоретически работать на объекте может любой человек. От неквалифицированных специалистов вы не застрахованы, даже если обращаетесь за услугой в специализированное агентство. Поэтому так важно обращать внимание на:

• Репутацию мастеров. Заранее почитайте отзывы о бригаде или компании в социальных сетях — это поможет первично отфильтровать ненадежных исполнителей.
• Примеры работ в портфолио. Реальные фотографии «до/после» позволят хотя бы в общих чертах оценить качество отделки и аккуратность работы.
• Опыт и квалификацию. На этапе консультации спросите, как давно мастер или компания работают на рынке, есть ли в команде отдельные электрики, сантехники, маляры.
• Специализацию. Нелишним будет узнать, с какими типами объектов работали мастера. Например, если они занимались только новостройками и возьмутся ремонтировать старый жилой фонд, результат может разочаровать.
• Юридический статус и официальную регистрацию. Наличие ИП у частных мастеров или ООО у агентства гарантирует, что они работают официально, платят налоги и соблюдают законодательство.

Финальный признак надежного мастера — готовность заключить письменный договор. Устные соглашения в Грузии не защищают ни заказчика, ни исполнителя. Без договора в случае экстренной ситуации вы не сможете доказать в суде (если дойдет до этого), что мастер не выполнил обещанную работу или сделал ее плохо. Также это повышает риск того, что ремонт не впишется в оговоренный бюджет, а на объекте установят несогласованные материалы.

Что включить в договор на ремонт с подрядчиком

Универсального шаблона договора нет — каждый случай индивидуален. Более того, если ремонт предполагает много разных работ, имеет смысл заключить отдельные договоры на каждую из услуг. Например: отдельно на дизайн-проект, черновую и чистовую отделку. Так будет проще разграничить зоны ответственности специалистов.

Среди обязательных пунктов ремонтного договора:

• Идентификационные данные сторон — кто с кем договаривается.
• Предмет договора с точным указанием адреса квартиры. Например, «черновой ремонт квартиры 60 кв. м: штукатурка, электрика, сантехника, укладка плитки». Услуги должны быть расписаны подробно, с тонкостями процесса или финального результата, если это важно. Предмет договора — это юридическое обязательство, которое буквально говорит, что мастер должен сделать конкретную работу определенным образом.
• Сроки выполнения с указанием даты начала и окончания работ (также сроки можно выразить в часах, но дата начала все равно требуется). Если ремонт будет длительным и состоящим из разных работ, можно указать сроки для каждого из этапов.
• Порядок закупки материалов. Прежде всего нужно прописать, кто закупает черновые и чистовые материалы. Если подрядчик, следует указать, какой конкретно цемент, плитка, розетки и ламинат вам нужны и по каким параметрам их выбирать. Например, можно обозначить список брендов, классы материалов (если применимо), характеристики. Дополнительно можно обязать подрядчика отчитываться о закупках: через чеки и/или сертификаты.
• Общая стоимость работ с детальной разбивкой по всем услугам в смете, которая является приложением к договору. Это защитит вас от повышения цен, особенно если прописать в тексте, что изменение стоимости возможно только с письменного согласия заказчика. Кроме того, со сметой вам будет проще отказаться от части услуг в будущем (до их выполнения или при некачественном выполнении).
• Порядок оплаты: наличные или перевод по реквизитам. В первом случае обязательно нужно требовать от подрядчика расписку о получении средств, во втором — банковский чек, чтобы вы могли подтвердить факт оплаты. Также в этом пункте прописывают сроки взаиморасчетов (график выплат) и размер аванса, если он предусмотрен. Для вашей безопасности аванс не должен превышать 30% от суммы ремонта (не больше).
• Порядок и этапы приемки. Обычно указывают, что работа считается завершенной только после подписания акта приемки. Каждую услугу лучше принимать отдельно по факту ее выполнения на основании заранее заданных критериев: отдельно штукатурку стен, стяжку пола, укладку плитки. При обнаружении недостатков их нужно фиксировать в приложениях к договору письменно (соответственно, все эти приложения также нужно предусмотреть).
• Ответственность за нарушение сроков. Ее прописывают отдельно, чтобы в случае задержек вы могли требовать неустойку: например, 0,1% от цены ремонта за каждый день просрочки.
• Ответственность за некачественный результат. Здесь тоже можно использовать систему штрафов, но чаще в договоре указывают обязанность мастера переделать работу, если она не соответствует договоренностям. Также этот пункт может обязать подрядчика возместить вам стоимость самостоятельного устранения неисправностей.
• Гарантия. Это срок, в течение которого подрядчик обязуется устранить возникающие в процессе эксплуатации недочеты и неисправности.

Это только часть пунктов настоящего договора. Например, в него можно включить приложения с фотофиксацией результатов, планом работ и чертежами. Отдельно стоит прописать форс-мажоры — во время ремонта часто вскрываются ситуации, которые нельзя предусмотреть на этапе проектирования, что может потребовать дополнительных затрат. Чтобы договор имел юридическую силу, его следует зарегистрировать у нотариуса.

Как вам поможет юридическое агентство PB Services

Чтобы учесть все нюансы и защитить себя от потери денег, вы можете обратиться в юридическое агентство PB Services. Мы разработаем для вас персональный текст договора, а при необходимости поможем решить возникшие в процессе ремонта споры и отстоять ваши интересы в суде.

Кроме того, вы можете обратиться к нашей дочерней компании PB Property и заказать сопровождение недвижимости «под ключ». Мы помогаем:

• Выбрать оптимальный объект под ваши задачи по справедливой цене.
• Оформить покупку недвижимости и зарегистрировать право собственности.
• Провести ремонт для себя или под сдачу в аренду: работы выполняются строго по дизайн-проекту с учетом ваших пожеланий по интерьеру, а также безопасного размещения инженерных коммуникаций, систем газоснабжения и водоснабжения.

Ремонтные бригады, с которыми мы сотрудничаем, обладают подтвержденной квалификацией и обширным портфолио. Чтобы вы не переживали за результат, мы подписываем договор и предоставляем вам отчеты на протяжении всего ремонта — шаг за шагом.

Если вы ремонтируете недвижимость в Грузии для сдачи в аренду, мы дополнительно возьмем на себя управление недвижимостью: от размещения объявлений и поиска гостей до поддержания чистоты объекта. Это еще раз подтверждает, что делать некачественный ремонт нам невыгодно, ведь разбираться с последствиями придется нашим специалистам.

Запишитесь на бесплатную консультацию, чтобы узнать больше о наших услугах: