Как и зачем инвестировать в коммерческую недвижимость в Грузии

За счет сильного туристического сектора одно из самых популярных направлений для инвестиций в Грузии — жилая недвижимость. Однако коммерческие объекты часто незаслуженно обходят вниманием. При этом именно офисы, склады и помещения для магазинов и ресторанов при сопоставимых вложениях на квадратный метр дают более стабильный доход — ведь контракты аренды с бизнесом часто заключают на несколько лет. Окупаться такая недвижимость тоже может быстрее: стоимость аренды коммерческих объектов в два, а порой в три раза превышает ставку аренды для апартаментов.

О потенциале рынка лучше всего расскажут цифры

По подсчетам Statista, в 2025 году объем рынка коммерческой недвижимости в Грузии преодолеет отметку $34 млрд, а к концу десятилетия достигнет $42,6 млрд. Ключевым драйвером будет рекордный рост ВВП, который на 25% складывается из торговли и производства — отраслей, немыслимых без коммерческих зданий.

С 2021 по 2024 гг. экономика Грузии в среднем прибавляла по 10%. В первом квартале 2025 года сохраняются аналогичные темпы — 9,3%. Но даже если в дальнейшем цифра снизится до 5-6%, как предполагают консервативные прогнозы Азиатского банка развития и Европейской комиссии, это все еще будет в два раза выше среднемирового роста (и в шесть раз выше динамики ВВП в Евросоюзе).

Помимо общего состояния экономики на рынок коммерческой недвижимости традиционно влияют:

• Сектор туризма (потому что чем больше людей пересекают границу, тем больше покупателей в магазинах и гостей в ресторанах). В 2024 году Грузию посетили 5,1 млн туристов (+8,5% г/г), которые принесли бизнесу суммарную выручку $4,4 млрд (+7,3% г/г), отмечают аналитики Galt & Taggart. При этом в правительстве ожидают, что в ближайшие четыре года турпоток достигнет 11 млн человек, а выручка сектора вырастет до $6,5 млрд.
• Потребительская активность (чем больше люди тратят в Грузии, тем выше спрос на объекты для бизнеса). Сейчас ежемесячно население страны тратит 2 млрд лари, хотя еще десять лет назад тратило в два раза меньше (на это повлияла не только инфляция — она за указанный период составила в среднем 4,82% в год, а сейчас опустилась до 3,4%). Нет никаких признаков, что сумма будет уменьшаться. Если же посмотреть на актуальные транзакции в банке TBC, каждый месяц с начала 2025-го траты людей растут на 10-15%.
• Урбанизация (чем больше населения переезжает в крупные города, тем выше спрос на хорошо организованные торговые пространства и тем активнее потребление). Сейчас в городах Грузии сосредоточено 61,5% популяции, но это все еще на 15% ниже, чем в ЕС, поэтому потенциал огромный.

Какую доходность приносит коммерческая недвижимость

В среднем для крупных городов, таких как Тбилиси и Батуми, годовой доход от сдачи коммерческих объектов в аренду оценивают в диапазоне от 7% (для ресторанов) до 12% (для ритейла) в долларах США. Это грубая оценка — точные цифры зависят от расположения объекта (район, инфраструктура, близость жилых комплексов), его класса и многих других факторов.

Например, офисное помещение класса «C» в Тбилиси можно купить по цене от $1 тыс. за квадратный метр, тогда как средняя цена аренды такого объекта составит не меньше $13/м², следует из отраслевого отчета TBC Capital по итогам 2024 года. Если рассматривать премиальные объекты класса «A», они могут принести ренту $28/м² при цене от $3 тыс. за квадратный метр.

Вариантов для инвестиций много. Помимо офисов крайне востребованы помещения для магазинов на первых этажах новостроек и в больших торговых центрах. Сектор товаров повседневного спроса (FMCG) — один из самых быстрорастущих в Грузии, компании увеличивают выручку на 16-20% ежегодно и активно расширяются.
Отдельное направление — складские помещения для сухого и холодного хранения. Спрос на них может быть особенно высок из-за того, что Грузия — важнейший хаб Нового шелкового пути, который соединяет Китай с Европой.

Что помимо пассивного дохода гарантируют склады и офисы

• Если инвестировать в коммерческую или жилую недвижимость от $100 тыс., то собственник и члены его семьи (супруг/супруга и несовершеннолетние дети) могут получить краткосрочный вид на жительство сроком на один год.
• Если же вложить в недвижимость (или экономику Грузии) от $300 тыс., можно рассчитывать на инвестиционный тип ВНЖ сроком на пять лет — он тоже выдается собственнику и членам его семьи. По прошествии пяти лет этот вид на жительство можно превратить в постоянный.
• Кроме того, если вы инвестируете в недвижимость от $500 тыс. (или купите объект подешевле, а остальную сумму положите на счет в банке), можно присоединиться к программе для состоятельных граждан (High Net Worth Individual). Она позволит оформить налоговое резидентство без необходимости жить в Грузии 183 дня в году, чтобы в полной мере воспользоваться налоговыми преимуществами.

Нюансы налогообложения коммерческой недвижимости

• Налога при покупке недвижимости для будущего собственника в Грузии нет.
• Подоходный налог от аренды — базовые 20% от разницы между арендой и расходами на недвижимость (ремонт, обслуживание и так далее).
• Ежегодный налог на владение недвижимостью (он же налог на имущество) зависит от суммарного дохода инвестора. Но даже при максимальных доходах от 100 тыс. лари в год (около $36,5 тыс.) ставка не превысит 1%, а при меньших доходах составит до 0,8%.
• Подоходный налог при продаже недвижимости не взимается, если объект был в у вас собственности хотя бы два года (если меньше, ставка будет 20%).

Важно: при доходах от 100 тыс. лари по закону вы должны зарегистрироваться как плательщик налога на добавленную стоимость (НДС) — это обязывает перечислять в бюджет Грузии 18% от арендной платы и/или от суммы продажи объекта в случае выхода из инвестиций.

Но эту часть расходов можно оптимизировать. Дело в том, что довольно часто коммерческую недвижимость арендуют квалифицированные плательщики НДС. Если заранее оформить статус индивидуального предпринимателя и квалифицированного плательщика НДС, можно воспользоваться вычетом 18% при покупке объекта и ежемесячно начислять арендатору те же 18% НДС, не выплачивая их из своего кармана. Для него повышение не будет критичным, потому что он аналогичным образом сможет представить налог на добавленную стоимость к вычету.

Как купить коммерческую недвижимость в Грузии

Условия ничем не отличаются от покупки жилой недвижимости: нужен только документ, удостоверяющий личность, и договор купли продажи (по желанию его можно заверить нотариально, но, строго говоря, это не обязательно). Все документы подаются в Дом Юстиции и после уплаты небольшой госпошлины ($50-130) данные вносят в публичный реестр. Собственником недвижимости можно стать даже в день подачи заявления, если воспользоваться ускоренной процедурой.

Сделку в том числе можно оформить удаленно по доверенности, не посещая страну лично. Более того, вы можете полностью делегировать процесс управления коммерческой недвижимостью локальным агентам. Вам не нужно будет встречаться с арендаторами, заниматься договорами и налоговым управлением — останется лишь получать пассивный доход и смотреть, как растет стоимость вашего актива. В зависимости от города и района коммерческая недвижимость может дорожать на 20-50% в год!