美国经济学家（同时也是桥牌冠军）理查德·泽克豪泽曾写道：
“有效投资的核心，是选择在未来世界局势明朗后仍能表现良好的资产。”
用这句话来形容格鲁吉亚，恰如其分。
国际货币基金组织的长期预测显示，格鲁吉亚的经济将在整个十年内持续以欧洲最快的速度增长，年均增速至少为5%。到2030年代初，格鲁吉亚人均国民总收入预计将突破14000美元，有望正式跻身世界银行认定的高收入国家行列，这是该机构设定的最高经济分类。
购买公寓或住宅，是外国人投资格鲁吉亚经济的一种便捷方式，尽管这并非唯一选择。随着连续三年快速上涨后房价趋于稳定，房地产市场逐步转向买方主导，2025年或许正是进入市场的理想时机。该文章将对格鲁吉亚主要城市的房价进行比较，并对两个核心城市按区域进行细致划分，最后还将介绍一些购房所带来的隐藏优势-这些优势乍一看并不明显，但对投资者而言意义重大。
房地产交易的地理分布
根据TBC Capital的估算，格鲁吉亚每年有超过6万笔住宅房地产交易。其中约72%发生在第比利斯，20%在巴统，其余8%则分布于鲁斯塔维、库塔伊西等其他城市-这些在格鲁吉亚标准下均属主要城市。
- 第比利斯常住人口约为126万人，是格鲁吉亚的商业与文化中心，基础设施完善。城市中历史建筑与现代创新建筑交相辉映，公寓类型多样，是习惯于大城市生活的外籍人士与创业者的理想选择。
- 巴统人口约18.3万，位于黑海之滨，城市中餐厅林立、商店齐全，游客络绎不绝。如果向往在落日余晖中伴着海浪入眠，清晨迎着海风奔向海岸，这座城市定会不负期待。
- 鲁斯塔维人口为127200，距第比利斯市区仅20分钟车程，是一个价格相对低廉、又靠近国家心脏地带的购房选择。
- 库塔伊西人口为125600，是伊梅列季地区的中心。据古希腊神话及多种历史文献记载，其建城可追溯至米诺斯时期。库塔伊西生活节奏悠闲，从该市国际机场出发的航班价格也颇具竞争力。
- 其他“隐藏的宝藏”城市还包括特拉维、科布列提、巴库里阿尼、古道里、博尔若米、哥里和姆茨赫塔，各具特色，虽然可供选择的房产数量可能较少。下图展示了全境的建筑密度分布图，每一个点代表一处新建或在建的住宅项目。
第比利斯：公寓选择最多的城市
根据“Galt & Taggart”对2025年的预测，第比利斯新建住宅的平均每平方米价格为1334美元，二手房市场则为1245美元。全球房地产指南的估算数据也大致相当，未区分房产类型的平均价格为每平方米1378美元（或每平方英尺128美元）。
值得一提的是，格鲁吉亚公寓的价格因装修完成度不同而有明显差异，国家统计局也特别强调了这一点。以第比利斯为例，尚未装修的公寓（本地称为 “黑墙标准”）每平方米约为1172美元，仅为带窗户和门的水泥结构，配备最基本的水电系统。
稍高一级的是 “白墙标准”，价格约为每平方米 1292 美元，墙面已抹灰，并安装了水管与电路。若为 “绿墙标准”，即只需搬入家具和家电即可入住的成品房，价格则为每平方米1483美元。
房价还取决于房屋的等级（高端住宅的价格通常至少是普通住宅的两倍）以及所在区域。官方划分中，第比利斯共有30多个行政区，为方便起见，通常将其归纳为若干较大的区域类别。
- 姆塔茨明达是第比利斯的历史中心，适合投资旅游相关产业，这里也是房价最高的区域之一，平均单价高达 2900 美元/平方米，甚至可更高。
- 瓦克被誉为“第比利斯的曼哈顿”，时尚、宜居，深受外籍人士喜爱。在这里，公寓价格很难低于每平方米 2525 美元。
- 萨布塔罗是人口最密集的城区之一，房价相对较低，平均为 1579 美元/平方米。
- 若希望节省更多成本，可关注格尔达尼、萨姆戈里、迪迪·迪郭米和纳扎拉德维等外围区域。
全球房地产指南提供的每平方米价格数据，结合了格鲁吉亚知名房地产网站 SS.ge 于2025年3月发布的信息。
表格还包括了供潜在投资者参考的预估租金回报率。值得注意的是，最佳投资回报往往出现在普通住宅区。安特卫普大学与鹿特丹伊拉斯谟大学的研究显示，投资于房价处于市场最低10%的住宅，所获得的回报往往高于最昂贵10%的住宅。
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第比利斯平均水平
| 房型 | 购买价格 | 月租金 | 年回报率 |
| 单间公寓 | $55,000 | $400 | 8.7% |
| 一居室 | $85,000 | $550 | 7.7% |
| 两居室 | $123,000 | $750 | 7.3% |
| 三居室 | $172,000 | $1,000 | 7.0% |
| 四居室及以上 | $240,000 | $1,600 | 8.0% |
瓦克
| 一居室 | $183,000 | $860 | 5.6% |
| 两居室 | $260,000 | $1,100 | 5.0% |
| 三居室 | $345,000 | $1,600 | 7.0% |
| 4+ bedrooms | $460,000 | $2,150 | 8.0% |
萨布塔罗
| 单间公寓 | $75,000 | $430 | 6.9% |
| 一居室 | $115,000 | $650 | 6.8% |
| 两居室 | $160,000 | $860 | 6.4% |
| 三居室 | $215,000 | $1,100 | 6.1% |
| 4+ bedrooms | $285,000 | $1,400 | 5.9% |
伊萨尼
| 单间公寓 | $52,000 | $380 | 8.8% |
| 一居室 | $84,000 | $540 | 7.7% |
| 两居室 | $109,000 | $650 | 7.1% |
| 三居室 | $153,000 | $900 | 7.0% |
迪迪·迪郭米
| 单间公寓 | $45,000 | $385 | 10.3% |
| 一居室 | $70,000 | $430 | 7.4% |
| 两居室 | $933,000 | $590 | 7.6% |
| 三居室 | $115,000 | $760 | 7.9% |
巴统海滨奢华公寓
据Galt & Taggart数据显示，格鲁吉亚公民在巴统购房者中仅占16%。该市平均住宅价格为每平方米1470美元：
- 在老巴统的历史中心低层住宅中，房价最高，达 2031美元/平方米；
- 在旅游热点新林荫大道区域，房价约为 1413美元/平方米；
- 离海岸线稍远的区域，公寓售价一般在 1100至1300美元/平方米之间。
巴统城市正在快速扩张，几乎“吞并”了周边的村庄，如戈尼奥、克瓦里亚提和马欣贾乌里。Galt & Taggart将这些区域视为巴统房地产市场的组成部分。
巴统的街区包括一些耳熟能详的名称，例如：紧邻老城区的鲁斯塔维利，位于新林荫大道区域、以古老贵族家族命名的希姆希亚什维利，距离海岸较远的巴格拉季奥尼和阿格玛舍涅贝利，以及通往戈尼奥村方向的机场区。
根据全球房地产指南的数据，公寓价格大致如下：
巴统平均水平
| 房型 | 购买价格 | 月租金 | 年回报率 |
| 单间公寓 | $53,000 | $350 | 7.9% |
| 一居室 | $78,000 | $540 | 8.3% |
| 两居室 | $113,000 | $650 | 6.9% |
| 三居室 | $156,000 | $800 | 6.1% |
OLD BATUMI
| 一居室 | $94,000 | $550 | 7.0% |
| 两居室 | $167,000 | $800 | 5.7% |
| 3 bedrooms | $237,000 | $1,000 | 5.1% |
KHIMSHIASHVILI
| 单间公寓 | $53,000 | $320 | 7.2% |
| 一居室 | $80,000 | $520 | 7.8% |
| 两居室 | $116,000 | $650 | 6.7% |
| 三居室 | $194,000 | $1,200 | 7.4% |
BAGRATIONI
| 单间公寓 | $45,000 | $380 | 10.1% |
| 一居室 | $75,000 | $470 | 7.5% |
| 两居室 | $107,000 | $590 | 6.6% |
| 三居室 | $161,000 | $970 | 7.2% |
鲁斯塔维与库塔伊西的住房：一个值得关注的选择
鲁斯塔维和库塔伊西的房价大致相当：每平方米约700至1200美元，一套50平方米的新公寓总价约为45000美元，仅为第比利斯和巴统房价的一半。此外，市中心与郊区之间的价格差异并不大。
鲁斯塔维和库塔伊西房价相对低廉的原因之一，是多数楼盘缺乏高端配套设施，如停车位、带游乐场的庭院等。不过这并不意味着居住条件差，尤其是对于有车一族而言，格鲁吉亚的其他地区也都在短途车程之内，生活仍具便利性。
格鲁吉亚其他值得关注的迷人城市
格鲁吉亚其他三个备受关注的投资热点地区：
- 科布列蒂：一个距巴统约30公里的海滨小镇。夏季游客众多，具有较高的旅游投资潜力，但整体仍保持一定的宁静氛围，也适合自住。根据数据显示，科布列蒂平均房价为 1233美元/平方米，一套 51平方米的公寓总价约为 63180美元（数据来源：Galt & Taggart）。
- 巴库里亚尼：一个城镇型滑雪度假地，深受格鲁吉亚本地居民喜爱。根据PMCG的调查，在2023年超过 30万名表示喜欢滑雪的受访者中，有 71% 选择了巴库里亚尼。当地房价约为 1035美元/平方米，一套 46平方米的公寓价格约为 47433美元。
- 古道里：一个广受外国游客欢迎的滑雪小镇。2023年，约有 71%的山地游客（接近 50万人）选择前往古道里。虽然更近期的数据尚未公开，但可以合理推测该趋势仍在持续上升。当地房价接近巴统，约为 1417美元/平方米，一套 50平方米的公寓价格约为 70789美元。
格鲁吉亚欢迎外国投资者
- 购买住宅和公寓无需缴纳税费，且若持有该房产满两年，转售时也无需缴纳税费。
- 在完成房东注册后，租赁收入的适用税率仅为5%。
- 年度房产税不超过1%。
- 如果在格鲁吉亚工作，并以小型企业身份注册为个体经营者（IE），这一模式在自由职业者和外企雇员中非常常见，其劳动收入的税率仅为1%。
来自90多个国家的公民可在无需签证的情况下入境格鲁吉亚，并可停留长达一年。但实际上，您甚至无需亲自入境-房产可远程购买，甚至可使用加密货币交易。若在房地产领域投资至少10万美元（可为两套各5万美元的公寓，总额满足即可），还可申请居留许可。
总部位于阿布扎比的Eagle Hills公司高度看好格鲁吉亚市场的潜力，计划在第比利斯和戈尼奥投资57亿美元，兑现其对格鲁吉亚前景的信心与承诺。
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