Обзор районов Тбилиси: от Ваке и Сабуртало до Диди Дигоми

Столица Грузии занимает площадь более 500 км², а ее население составляет 1260 млн человек (без учета сотен тысяч туристов!). Хотя это не самый древний город страны (такими считаются Кутаиси и Вани), история Тбилиси берет начало давно — археологические раскопки указывают, что территория была заселена в четвертом тысячелетии до н. э. Сам город основан в 455 году н. э.

Впрочем, сейчас Тбилиси — город контрастов, где новые кварталы и бизнес-центры соседствуют с исторической застройкой. Согласно официальному делению здесь свыше 30 районов, и сказать, что какой-то из них лучше, чем остальные, объективно сложно. Каждый имеет свои особенности и характер.

Все зависит от того, как вы планируете пребывание: турист вы или в длительной командировке, с семьей или живете один, любите центр или уединение, есть у вас личный транспорт или нет? Цель статьи — дать общее представление об отдельных (самых известных) районах города и по возможности сказать, для кого они подойдут.

Пара слов об уровне жизни в Тбилиси

• Тбилиси — город с высоким уровнем благосостояния, в индексе International Wealth Index (IWI) он набирает 91,2 балла из 100 (выше, чем у Буэнос-Айреса, Шанхая, Бали, Бангкока и многих других городов-миллионников).
• Несмотря на это стоимость жизни в столице не высокая. В рейтинге Numbeo город занимает 153-е место. Жить здесь в разы дешевле, чем в городах США и Швейцарии, которым Numbeo отдает первые строчки. Для одного человека достаточно дохода чуть выше $600 — подробнее о ценах писали здесь. 
• Стоимость аренды апартаментов в Тбилиси колеблется от $8 до $15 за квадратный метр, по данным Galt & Taggart за август 2024 года.
• Стоимость покупки недвижимости — в среднем от $952 до $2658/м² (но фактические цены бывают выше — до $5000/м² в центральных районах).
• Город активно застраивается. Только в 2024 году было выдано разрешение на строительство более чем миллиона квадратных метров жилья. Оперативно отслеживать новостройки можно на карте от Korter.
• В Тбилиси отлично развит общественный транспорт (и инфраструктура в целом). Например, здесь есть метро протяженностью 27 км, с двумя ветками и 23 станциями. Карта метро доступна здесь.

Центральная часть города (и Сабуртало)

Старый город, районы Сололаки, Мтацминда, Авлабари, Марджанишвили, Вера и Ваке — самые туристические и исторически значимые. В сезон они переполнены гостями. Здесь сотни модных ресторанов, баров и дизайнерских магазинов, лучшие отели, музеи и театры, а также представительства крупного бизнеса, государственный сектор и посольства. Между ними протекает будничная жизнь грузин и экспатов.

Ваке — один из самых модных районов

Ваке вытянут вдоль проспекта Чавчавадзе (главная артерия района) и горной цепи, куда есть возможность подняться по экотропам и выйти в сторону парка Мтацминда или Черепашьего озера. Между собой горожане часто называют Ваке «грузинским Манхэттеном». 

Это центр и деловой, и развлекательной жизни. А еще студенческой: в начале XX века здесь открыли старейшее на сегодня высшее учебное заведение Грузии — Тбилисский государственный университет имени Иванэ Джавахишвили, что стало импульсом к образованию коммьюнити творческой интеллигенции и ученых.

Чуть позже, в 1950-х, здесь начали появляться дома в стиле сталинского неоклассицизма, что сформировало внешний вид Ваке. Сейчас многие объекты находятся на реконструкции, так как считаются культурным наследием города.

Ваке — один из тех районов, куда не проходит линия метро, зато развит наземный транспорт (автобусы, электросамокаты). Уровень загруженности дорог здесь выше, чем в тех частях города, где есть метро, поэтому на дорогу надо закладывать время.

По данным Galt & Taggart, средняя стоимость аренды жилья в Ваке достигает $15,4/м², а стоимость покупки — в среднем $2271/м². Например, в каталоге PB Property есть апартаменты площадью 186 м² за $380 тысяч — этого достаточно для того, чтобы претендовать на инвестиционный вид на жительство в Грузии. А о том, как купить недвижимость удаленно, читайте здесь.

Мтацминда — для инвестиций в турсектор

Самый крутой — как минимум в плане спусков и подъемов — район Тбилиси расположен на склоне одноименной горы Мтацминда и сочетает в себе как туристический, так и деловой и бытовой колорит. Вдоль проспекта Шоты Руставели находятся Грузинский Парламент, Национальный музей Грузии, Тбилисский музей современного искусства, театр Александра Грибоедова (в здании ТЦ на Площади Свободы) и много других объектов, создающих очертание улиц и подчеркивающих значимость района. 

90% недвижимости — это старый фонд, который привлекает внимание не только туристов, но и культурологов, а еще кинооператоров (резные сводчатые балконы — визитная карточка Мтацминды). Кроме многоквартирных старых домов здесь развит и частный сектор.

Постоянно жить в окружении туристических групп для многих проблематично, поэтому местные сдают квартиры в аренду. Такой же стратегии придерживаются и агентства по недвижимости, предлагая инвестировать в туристический сектор именно здесь, в районе Мтацминда.

• Нового жилья в этом районе строится сравнительно мало — в десятки раз меньше, чем в более отдаленных частях Тбилиси. Поэтому стоимость квадратного метра высокая — $14,2 для арендаторов, $2658 для покупателей первичной недвижимости.

Чугурети и Авлабари — на пересечении культур

Район Чугурети расположен в окрестностях улицы Марджанишвили — это центр ближневосточной общины и отчасти ночной жизни Тбилиси (например, здесь расположен легендарный клуб Bassiani, который мы включали в подборку обязательных мест для посещения в столице).

Зачастую на Марджанишвили приезжают, если хотят отведать турецкой, иранской или индийской кухни, сходить на ярмарку или концерт в «Фабрику», найти новый для себя винный бар, винтажный или дизайнерский магазин. Здесь местная жизнь видна четче, чем в районе Мтацминда, хотя туристов в Чугурети тоже достаточно — из-за недорогих хостелов и особой атмосферы смешения культур. 

Район Авлабари соседствует с Чугурети на юге, и это своего рода филиал Армении в Тбилиси. Среди прочего здесь находится Кафедральный собор Святой Троицы, также известный как Цминда Самеба — один из крупнейших соборов Грузинской православной церкви и девятый по высоте в мире (его высота — 87 метров).

Чугурети и Авлабари, как и Мтацминда, застраиваются не очень активно, но новые комплексы все-таки «вырастают» внутри кварталов, смешиваясь с постройками XVII–XVIII вв. Поэтому данные районы тоже можно рассматривать с точки зрения инвестиций: если приобретать здесь жилье, то лучше под сдачу. Причем первоначальные вложения будут существенно меньше, чем в остальной части условного центра.

• Купить недвижимость в Чугурети в августе 2024 года можно в среднем за $1675/м², арендовать — за $10,3/м². По Авлабари данных от Galt & Taggart нет, но вполне вероятно, что цена апартаментов здесь будет даже чуть ниже.

Сабуртало — идеальный вариант для семей

Это самый популярный район среди тех, кто приехал в Грузию учиться или работать и при этом хочет жить чуть подальше от многолюдного центра. В Сабуртало идет своя ветка метро, развита транспортная и торговая инфраструктура, много локальных спешиалти-кофеен, есть детские сады и школы (в том числе с преподаванием на русском языке), а своеобразным «оазисом» района считается озеро Лиси. 

Сабуртало еще и один из самых крупных районов Тбилиси — по населению (и по размерам) его можно сопоставить с Батуми. Застройка здесь достаточно пестрая: есть и сталинский неоклассицизм чуть ближе к проспекту Пекина, и советские пятиэтажки, и новостройки премиум- и бизнес-класса.

Один квадратный метр в Сабуртало обойдется в $1539 для инвесторов и в $11,7 для туристов. По данным Global Property Guide, аренда квартиры с двумя спальнями стоит €800. Купить апартаменты площадью 60–80 м² можно за $140–300 тысяч — уникальные предложения ищите в каталоге PB Properties.

Районы южной части Тбилиси

На Юге можно выделить четыре крупных района — Исани, Самгори, Варкетили и Крцаниси. Первые три на левом берегу Куры, Крцаниси — на правом. Жилищный фонд везде обновляется довольно быстро, влияя на архитектурный ландшафт, ритм жизни и самих обитателей. Если жизнь в центре для вас не приоритет, любой из этих районов подойдет как для аренды, так и для покупки недвижимости.

Исани — зеркальный вариант Сабуртало

По географическому расположению Исани в очень выгодном месте: с одной стороны соседствует с ярким туристическим Авлабари, с другой — с густонаселенным и еще более южным Самгори, где можно насладиться непарадным Тбилиси. В Исани есть метро, развит общественный транспорт, а поездка на такси в центр будет дешевле, чем, например, из Сабуртало или Дидубе. 

Район насыщен инфраструктурой: здесь представлены все продуктовые сети, много школ и детских садов, филиалы банков, больницы и стоматологии, а также салоны сотовой связи и ремонтные мастерские. Застройщики охотно осваивают этот район, в том числе потому, что он стоит на возвышенности, а значит, можно строить проекты с видовыми квартирами.

• Жилье в Исани гораздо доступнее, чем в центре: $1219 и $10,3 за покупку и аренду квадратного метра соответственно.

Крцаниси — тихий и зеленый «спальник»

Район известен тем, что здесь располагается большинство правительственных учреждений и посольств западных стран: Болгарии, Великобритании, Литвы, Франции и других. Поэтому иностранная речь тут не редкость. Кроме того, Крцаниси считается самым зеленым районом, так как углублен в горный и лесной массивы, а на востоке граничит с Ботаническим садом. 

В Крцаниси пробки чаще всего скапливаются на набережной Вахтанга Горгасали и на выезде из города, вокруг автовокзала Ортачала. Но в самом районе улицы скорее тихие и не сильно загруженные. Сюда не проходит ни одна ветка метро, поэтому автобусы, такси, самокаты и личный транспорт — это единственный способ передвижения. 

• В последние годы здесь строятся малоэтажные ЖК с современной этичной архитектурой и собственными закрытыми бассейнами, спортплощадками, детскими садами, коворкингами. Если опираться на упоминавшуюся статистику Galt & Taggart, Крцаниси занимает третье место в списке самых популярных районов для покупки нового жилья: средняя цена за м² составляет $1456. Стоимость аренды квартиры — $10,8/м².

Северная (и очень северная) часть города

Как и весь Тбилиси, север разделен рекой на две части. С правой находится исторический район Дидубе, Надзаладеви и Глдани, с левой — быстрорастущий и новый Диди Дигоми. Каждый из них интересен по-своему, однако мы поговорим только о двух из них.

Дидубе — трафиковый район с изюминкой

Возможно, самый брутальный тбилисский район за счёт не только архитектуры, но и истории и устройства. Здесь расположены сразу два транспортных узла столицы: автовокзал Дидубе и железнодорожный вокзал, с которого поезда и электрички отправляются во все уголки страны (даже в аэропорт Кутаиси). Также через район проходит одна из главных магистралей Тбилиси — проспект Акакия Церетели, поэтому трафик в час пик довольно высокий. 

Как и на выезде из южной части города, на севере располагаются торговые площади, рынки и ремонтные мастерские. Многие приезжают сюда, чтобы отдать в шиномонтаж свои автомобили или за стройматериалами. Основной точкой притяжения считается Дезертирский рынок. Жизнь здесь такая насыщенная, что сейчас уже сложно определить, кого больше на «Дезертирке» — охотников за колоритными кадрами или обычных покупателей. А вот главной достопримечательностью района является Дидубийский пантеон — в этом некрополе похоронены многие известные деятели Грузии. 

В Дидубе тоже активно строятся многоэтажные жилые комплексы со средней стоимостью $1230/м². Аренда обойдется в $9,3/м². Несмотря на трафик и множество торговых точек, жизнь в этом районе скорее размеренная и вполне подходит для семей с детьми: тут достаточно школ, детских садов, магазинов и парков. Еще отсюда легко добраться до Тбилисского моря. 

Диди Дигоми — активно растущий и недорогой

Молодой и развивающийся Диди Дигоми состоит исключительно из новостроек, а инфраструктура здесь классическая для спального района. Здесь пока нет метро и больших магистралей, что затрудняет жизнь, если приходится часто ездить в центр. С другой стороны, нет и высокой загруженности, шума и загазованности, а вид из квартир открывается на природный ландшафт вокруг Тбилиси.

В том числе за счет ландшафта это отличное место для тех, кто любит уличный досуг: ходит в трекинговые маршруты, выезжает за город. Из Дигоми, например, можно быстро добраться (на общественном транспорте или авто) до Мцхета или монастыря Джвари, а также уехать в сторону Боржоми, Кутаиси и Батуми.

• По данным Национального агентства по окружающей среде Грузии, в Диди Дигоми один из самых высоких показателей качества воздуха (особенно по сравнению с центральными районами). При этом стоимость жилья весьма привлекательная — около $1000/м². Вероятно, поэтому апартаменты тут покупают чаще, чем в других частях города.

Городская среда в Тбилиси продолжает меняться, появляются новые общественные пространства и парки, а старые проходят реновацию. Буквально только что в столице закончилось архитектурное биеннале, главной темой которого была «коррекция ошибок» и поиск новых способов сосуществования со средой, а в 2023 году Европейская экономическая комиссия (UNECE) разработала для города список рекомендаций, чтобы урбанизация отвечала целям устойчивого развития. Поэтому самые вдохновляющие перемены еще впереди. Вы можете стать их свидетелями!